Soutenance de thèse de BARBARA CASTILLO RICO

L’immobilier est souvent la composante la plus importante du patrimoine des ménages. Il représente 81 % de leur richesse nette totale dans la zone euro selon Garbinti et Savignac (2018). De plus, il est l'actif le plus critique dans la constitution du patrimoine. Les ménages propriétaires de leur résidence principale ont une richesse brute totale plus de 6 fois supérieure en moyenne à celle des non propriétaires-occupants entre 1986 et 2015 en France. Également, devenir propriétaire implique souvent l’accord d’un prêt immobilier, qui est la principale source d'endettement des ménages dans tous les pays de la zone euro (HFCN, 2013). Ainsi, les ménages sont particulièrement dépendants aux conditions de crédit, avec des conséquences majeures sur leur pouvoir d'achat. Les mensualités du prêt représentent une part élevée du budget mensuel des ménages. Cela a des conséquences importantes sur l'épargne, la consommation, la situation patrimoniale et les inégalités. Dans le premier chapitre, j'étudie la mobilité intergénérationnelle de la richesse et son évolution en France sur la période 1970-2015. Plus précisément, j'identifie la persistance de l'accession à la propriété entre parents et enfants comme indicateur de la mobilité de la richesse. Tout d'abord, j'utilise les enquêtes Patrimoine pour effectuer une analyse comparative dans le temps. Ensuite, j'utilise des informations rétrospectives pour effectuer des analyses de panel. Tout d'abord, je trouve que la corrélation intergénérationnelle du statut de propriétaire s'est considérablement accrue, en particulier depuis les années 1990. Deuxièmement, cette augmentation se concentre sur les personnes âgées de 20 à 39 ans. Troisièmement, j'observe une plus grande persistance de la richesse sur le haut de la distribution. Quatrièmement, je constate un effet très important des transferts directs de richesse sur la probabilité de devenir propriétaire. Aussi, le soutien parental est nettement plus important pour les ménages sans diplôme, ce qui suggère un rôle crucial du capital humain sur la formation de la richesse. Enfin, ce phénomène s'intensifie dans les zones à forte concentration urbaine, ce qui souligne le rôle potentiel du prix des logements sur le déterminisme social de la richesse. Deuxièmement, j'étudie les disparités géographiques des taux d'intérêt immobiliers dues à l'existence de marchés locales. Ensuite, j'évalue la répercussion hétérogène de la politique monétaire sur le système de crédit à l’habitat. En particulier, j'estime la forme réduite hédonique des taux d'intérêt immobiliers, en supposant un certain degré de concurrence imparfaite, qui dépend de la zone géographique. L'étude utilise les données de la Banque de France sur les nouveaux prêts à l’habitat et les volumes de crédit aux ménages comme données sur l'activité régionale de crédit au logement. Premièrement, je trouve que les banques fixent des taux d'intérêt plus élevés dans les zones de forte concentration du marché du crédit par rapport aux zones de faible concentration. Deuxièmement, en période de politique monétaire expansionniste, les banques réduisent moins les taux d'intérêt dans les marchés concentrés. Enfin, dans un chapitre co-écrit, nous évaluons l'impact des changements de politique monétaire sur le défaut de paiement des crédits au logement sur la période 2004-2015. Nous utilisons un panel de prêts au logement pour reconstruire les tableaux d'amortissement de chaque prêt et calculer les changements des paiements trimestriels dus à l'action de la politique monétaire. Tout d'abord, nous constatons qu'une hausse de 1pp des taux d'intérêt augmente la probabilité de défaut des ménages de 45 %. Ensuite, nous identifions la stabilité de l'emploi comme un facteur d'assurance majeur contre la hausse des taux directeurs. Enfin, nous fournissons des preuves de l'existence d'une auto-sélection de profils d'emprunteurs plus risqués dans les prêts à taux ajustable.

Housing is often the most important component of wealth in households’ portfolio. It represents 81% of their total net wealth in the Euro Zone on average in 2015 (Garbinti and Savignac (2018)). Moreover, it is considered the most wealth enhancing asset of households life-cycle. Households who own their main residence have a mean total gross wealth more than 6 times higher on average than non-owner-occupiers between 1986 and 2015 in France. Hence, accessing home ownership has major consequences on wealth position, inequalities and living standards. Additionally, becoming home owner often implies the involvement in housing debt, which is the main source of households’ indebtedness in all Euro area countries (HFCN, 2013). The nature of the capital requirements for housing transactions makes households particularly dependant on credit conditions at origin since it has substantial consequences on their housing purchasing power. In addition, undertaking a long term credit relationship implies recurring housing costs which represent a high share of the family’s monthly budget. This has important consequences in budget constraints, savings and consumption during the life cycle. In the first chapter, I study the persistence of homeownership between parents and children as indicator of wealth mobility in France over the period 1970-2015. First, I use all available French Wealth surveys since 1986 to perform survey analysis. Then, I use retrospective information to perform panel data analysis. I document multiple results. First, intergenerational correlation in homeownership status has dramatically increased, particularly since the 1990s. Second, this rise is concentrated among people aged between 20 and 39 years old. Third, I observe higher wealth persistence at the top. Four, I find a strong significant effect of direct wealth transfers on the probability of becoming homeowner, which lasts 3 years. Moreover, parental support is substantially more important for households with no diploma, suggesting a crucial role of human capital on wealth formation. Finally, this phenomenon is intensified in areas with high urban concentration; highlighting the potential role of house prices as determinant of wealth social determinism. Secondly, I study the geographic disparities of housing interest rates due to the existence of local market structures. Then, I assess the heterogeneous pass-through of monetary policy to the housing credit system in France. In particular, I estimate the hedonic reduced form of housing credit interest rates, assuming some degree of imperfect competition, which depends on the geographic area. The study uses Bank of France data on new housing loans and banks' credit volumes to households to create a single extensive data set of regional housing credit activity. This paper documents two main results. First, banks set interest rates, on average, 0.32 basis points higher in areas of high credit market concentration compared with areas of low concentration. Second, in periods of expansionary monetary policy, banks reduce interest rates less in concentrated markets than they do in more competitive markets. Nevertheless, the latter result is sensitive to a certain number of robustness checks. Finally, in a co-authored chapter, we assess the impact of monetary policy changes on housing credit default over the period 2004-2015 in France. We use an extensive panel of French housing loans to reconstruct amortization tables over the life of each loan and compute changes in quarterly payments due to monetary policy action. First, we find that a rise of 100bp in interest rates increases the default probability of households by 45%. Second, we identify employment stability as a major insurance factor against rising policy rates during contractionary monetary policy action. Finally, we provide evidence about the existence of a self-selection of riskier borrower profiles into adjustable rate loans.